Cuando hago una planificación financiera a una familia, una de las preguntas que me repiten con mayor frecuencia es …
¿¿Amortizamos Hipoteca??
La respuesta que siempre doy es… Depende
Esta palabra es la que más utilizamos los economistas, sin duda… y, además, me trae a la memoria una buena canción … porque de según como se mire todo depende…
Hay muchos factores que influyen en la respuesta, aunque a priori siempre será positivo amortizar parcialmente hipoteca porque reduces el total de intereses que pagas (que es bueno para tu bolsillo) y te quitas la deuda antes de lo previsto (con la liberación a nivel psicológico que esto supone).
¿Cuáles son los factores a tener en cuenta para decidir si amortizar o no?
- Fecha de constitución de la hipoteca.
Esto es importante por varios motivos, lo primero porque si tu hipoteca es anterior al 1 de Enero de 2013 tienes derecho a una deducción fiscal del 15% en tu declaración de la renta; ¿de cuánto? De un máximo de 9040€ en el que se suma todo lo pagado en concepto de hipoteca, es decir las cuotas mensuales integras (capital + intereses), amortizaciones extraordinarias, comisiones, seguros de vida y hogar vinculados a la hipoteca, …
Traducción: si entre todos los conceptos has pagado 9040€, Hacienda te devuelve 1356€ en la renta.
Si “pagas” más de 9040€… no vas a deducirte más. En este segundo caso, si tienes la opción, guarda el dinero y lo haces en enero del siguiente año…
Si la hipoteca está a nombre de 2 titulares, el importe sería el doble en caso de declaración de la renta individual.
Si tu hipoteca es posterior al 1 de enero de 2013… pues no tienes esta ventaja fiscal.
En segundo lugar, el tiempo que tenga tu hipoteca es importante porque no es lo mismo amortizar en los primeros años que cuando te quedan 1 o 2, ¿por qué? Pues porque las hipotecas utilizan el sistema de amortización “francés” por el que se pagan la mayor parte de los intereses al principio reduciéndose el porcentaje con el paso de los años…
Traducción: que en las primeras cuotas pagas un 70-80% de intereses y un 20-30% de capital… y en las últimas ya has pagado todo lo que tenías que pagar de intereses… ya sabes, la banca siempre gana. Por eso, cuanto antes amortices mayor ahorro en intereses. Que te puede seguir interesando quitar hipoteca al final, claro que sí, pero quizá ya no tanto por el tema de intereses sino por disponer de más liquidez mensual.
- Importe de la cuota.
Esto es importante porque afecta a dos aspectos muy relevantes, en primer lugar, el psicológico, ya que el mero hecho de tener una deuda sobre tu vivienda principal es una carga muy importante, y si la mensualidad es muy alta puede suponer un extra en tus niveles de “estrés financiero”
Y por otro, pero relacionado con el anterior, a nivel financiero porque va a determinar si la amortización se hace en cuota o en plazo.
Amortizar en cuota es bajar lo que pago todos los meses, pero manteniendo el tiempo que me queda de hipoteca; y amortizar en plazo, es lo contrario, reducir el tiempo, pero pago lo mismo cada mes.
Esto último es suponiendo interés fijo, claro está, porque si no debemos ser conscientes que si es una hipoteca variable la cuota varía cada 6 o 12 meses.
No voy a entrar en si es mejor en cuota o en plazo, eso da para un artículo entero, pero como pincelada, diría que, si prefieres disponer de más liquidez cada mes o tu cuota es muy alta, baja cuota en primer lugar, aunque te pueda parecer más atractivo en un primer momento quitar plazo porque la suma de intereses que te ahorras es mas alta.
Spoiler: financieramente, si tienes un plan claro, lo mejor es una combinación de los dos métodos.
- Coste de oportunidad, punto de partida, y tipo de interés.
Evidentemente, si estamos hablando de amortizar es porque partimos de una situación económica buena y tenemos un colchón financiero, de mínimo entre 3 y 6 meses de nuestros gastos mensuales. Este dinero no lo debes utilizar para la amortización anticipada de la hipoteca, nunca.
Aclarado esto, debemos tener en cuenta el coste de oportunidad… ¿y qué es eso?, pues sencillo… imagina que tienes 10.000€ ahorrados y que quieres amortizar. Siempre con un gran “depende” primero… si por ejemplo tienes un interés en la hipoteca del 3% y ese dinero lo tenías en una cuenta remunerada al 1%… pues amortizas y punto, sencillo, ¿verdad?… pero … y ¿si parte de este dinero lo puedes invertir en un producto que te rente al 8-10-12%..? … pues, ya toca hacer números…
Eso es el coste de oportunidad, si pones los 10K€ en la amortización puedes dejar pasar la opción de generar una mayor rentabilidad y el efecto del interés compuesto. Por eso es muy importante analizar todos los factores antes de amortizar.
Y en cuanto al tipo de interés, pues es obvio que en periodos donde los tipos de interés bajos (entre febrero de 2016 y marzo de 2022 el Euribor estuvo por debajo de 0) la opción de amortizar resulta apropiada porque el dinero en el banco no renta nada. Aunque… volvemos al coste de oportunidad, que en el banco no rente no significa que bien invertido no lo haga.
Pero es que, en periodos de tipos altos, también puede ser apropiado amortizar para “diluir” el efecto de subida de interés en la renovación de la cuota. Es decir, si reduzco deuda amortizando el interés a pagar será aplicado sobre un importe más bajo… lo que decíamos, todo depende de cómo se mire.
Traduccion: Si el interés que se paga por la hipoteca es inferior a la rentabilidad que se puede obtener invirtiendo, entonces no sería conveniente amortizar. Mientras que, si se paga un interés alto y no se puede superar con una inversión, es preferible amortizar…. ¡¡PERO… siempre hay que tener en cuenta los otros factores!!
- ¿Hay comisiones?
No podemos dejar pasar por alto el tema de las comisiones que puedas llegar a tener que pagar por la amortización parcial.
Por ley estas comisiones de amortización parcial son de un máximo del 0,5% los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto.
Luego tenemos, sobre todo en las de tipo fijo, la de compensación por riesgo de tipo de interés que puede llegar al 5% y que puede hacer menos atractivo al hipotecado querer reducir la deuda.
Nota: Hasta final del 2024 no pagas nada por amortizar anticipadamente, aunque en el contrato si lo tengas estipulado por una ley actual.
Además, según el tipo de hipoteca puedes tener un máximo anual de amortización anticipada (en torno al 20-25%), o la forma en que puedes amortizar (si plazo o cuota) como por ejemplo en las viviendas de protección oficial o financiadas con avales del estado u otras subvenciones.
En resumen, muchos factores importantes que hay que tener en cuenta y que son muy personales. No hay dos hipotecas / hipotecados iguales.
Y por ello, la mejor opción es tener un buen plan financiero, con tus objetivos claros, sabiendo de los recursos que tienes ahora y los que esperas tener, con un análisis de todos los puntos a tener en cuenta, …
¿Cómo hacer este plan?
En dos pasos bien sencillos:
1 –> Asesorate bien.
2 –> Agenda una reunión de Planificación Financiera personalizada, usa este enlace.
